现在买房到底合适不合适-，现在适不适合买房

　　 “已经做过的事还会再做；做过的事还会再做；太阳底下，无新事。”—— 《圣经》

　　现在很多专家特别喜欢提“经济周期”这个词，很高大上。简单来说，就是农民种田一样。一年四季都有固定的节气，只有种什么节气才能有个丰收年。

　　就连我们最关心的房价也有“四季”，但一轮不是一年，大概是四年。20年来，我们刚刚经历了五轮楼市“四季”。

　　如果你在楼市的“春天”买房，比如2016年，运气好的话，那一年房价可以翻倍。而如果在“冬天”买，就跌了三年。

　　以过去几年人口流入最多、楼市最繁荣的深圳为例。

　　 2015年半年之内，央行三次降息，货币投放，导致深圳房价飙升。2015年深圳楼市均价33426元/平；2016年均价53454元/平，一年内身价翻倍的房子不计其数。

　　，2017年深圳楼市“入冬”，新房成交量仅为2.58万套，为本世纪最低水平。

　　之后三年，深圳均价徘徊在54000元左右。

　　 2017年后，深圳房价开始“下跌”

　　乍一看，房价好像没跌。

　　，我国的“M2”(货币供应量)，即印钞机的印刷速度，每年都在以10%左右的速度递增。也就是说，如果今年房价涨幅不超过10%，赶不上国家的“印刷速度”，就会“下跌”。

　　一个不为人知的事实是，在过去的八年里，深圳的房价涨幅有六年没有超过M2。

　　所以买房种地和股票一样，都是很有时效性的。

　　最近的三大调控政策，就像天气预报中的“来自西伯利亚的寒流”一样，告诉我们一个残酷的事实，——楼市的“冬天”即将来临。

　　政策一严查“深房管”

　　去年年底，许多热点城市的房价飙升。中央在发现“疫情”期间，给予中小企业续贷的优惠商贷被很多人用来炒房，于是开始责令各地自查“商贷违规进入楼市”的情况。

　　上海报3.39亿，广州报1.47亿…

　　而炒房最凶的深圳，只查出涉嫌违规贷款的21笔5180万元。

　　全国人民都知道深圳炒房有多疯狂，所以发现了这个？

　　高层不满意，开始以身作则，挑的鸡叫“深度看家”。

　　知名炒房团“深房里”有140万粉丝，每年会员费高达3980元，即使提问一次也要交800元。

　　他自称只要15万，就能拿到国家优惠贷款，杠杆在深圳买1000万的房子，实现1亿元小目标的财富自由。长期宣称“打工无用”，只有炒房团才能发财。

　　其实，房产经理所做的事情，可以简单地比作几年前“温州炒房团”常用的“老太太银行”——的升级版，用来集资买房。

　　比如一套房产定价1000万，你可以找50个人集资，每个人出10万，然后借500万以其中任何一个人的名义持有房产。深房管无异于开始私募发行股票，把房产完全证券化，做国家不敢做的事情。

　　 “深室理论”模式

　　玩房地产直接炒股，深房论的骚操作注定走不远。

　　被民间举报后，深圳住建局、公安局等七部门联合展开彻查。仅这个炒房团就被举报了102笔，让之前银行查的21笔相形见绌。

　　这件事甚至出现在央视。

　　，值得玩味的是，深圳新任市长是之前分管城乡建设的副省长。

　　与此，另一个著名的房地产投机商

　　几天后，长三角地区也开始上调房贷利率。苏州首套贷款利率上调至5.7%，二套贷款利率上调至6%。杭州迅速跟进，首套房利率5.4%，二套房利率5.5%。

　　房贷利率提高后，贷款买房的人每个月要多付利息。如果按照100万房贷计算，加息后一个月深圳首套房购房者多付92元；二套房利息增加了218元。

　　购房者还贷压力加大，抑制房价上涨效果立竿见影。过去20年，每一轮房价下跌都是从房贷利率提高开始的。

　　预计加息潮很快将席卷全国，这对房价是一个釜底抽薪的举措。

　　政策学区房改

　　 4月30日的政治局会议上，最高层直接点名学区房“防止借学区房名义炒作房价。”

　　由于新生代父母的“教育焦虑”，学区房一直被视为每个城市最宝贵的财富。比如上海浦东新区的公办对口学区房，梅园区最受欢迎的学区房，从2020年9月底到2021年1月，价格从10.38万平方米逐渐上涨到14.37万平方米。

　　学区房热潮过后，上海学区房政策开始改革。简单来说，就是让顶尖高中把将近一半的招生名额给普通初中，而不是给依托学区的精英初中。

　　上海学区房政策改革后，梅园区学区房一个月降价100万。

　　上海市重点高中的名额要分配一半以上。

　　政治局会议前还有一件事，重庆像闪电一样把一大批私立学校变成了公立学校。

　　这些私塾大多属于某大型楼盘的附属项目。只要买了这些楼盘的房子，就可以拿到这些私立学校的资格。

　　。

　　由于这些民办学校，一般是与重庆最优质的公立学校合办的——学校名称挂着是“某某南开中学”，“某某巴蜀小学”，所以这些楼盘就成为重庆人追捧的“学区房”。现在政策突然变化，这些民办学校统统变成公立学校。

　　以往这些学校每年都要收取上万甚至几万的学费，现在“民变公”就意味着，未来在这些学校就读，不用缴纳高额学费，统统由财政拨款——听上去很美好是不是？

　　问题没有这么简单。

　　“民改公”之后，民办学校少了很大一块学费收入，必然带来教师工资下降——那么这些民办学校的优质教师资源，就会逐渐流失。

　　所以未来学校一定会越来越公平，不管是生源还是教师资源都会趋向平均。

　　由于中国教育资源总体还是稀缺的，学区房可能不会完全消失。

　　在学区政策频繁变动的今年，高价买到的学区房，就是一颗不知道什么时候会爆炸的“大雷”，早点扔掉为好。

　　杀手锏房地产税

　　“房地产税”是个老话题，大概从2012年开始就在喊，但只打雷不下雨。

　　因为这是一道二十一世纪难题。征税要立法，立法的基础还要充分研究税基和税源，也就是从谁的身上收，怎么收？

　　但无论怎么收，肯定有一部分城市中产阶层会被“拔羊毛”。

　　他们是最大的阻力，所以中央在房产税的问题上“慎之又慎”。以至于大家已经麻木了，这玩意好比楼市“大姨妈“，每隔一阵就来一次。

　　但这一问题有了新的变化。

　　“5月21日，财政部、住建部等领导召开座谈会，此次座谈会释放出将先于立法开展房地产税试点的信号……会议建议新一轮房地产税改革，在深圳、海南先行先试。“

　　在去年底的“中央经济工作会议”中，房地产税原本不是今年的工作重点。这次有关部门却选择反向操作，急匆匆地开始讨论。

　　除了遏制房价上涨的原因之外，其根本在于地方财政实在捉襟见肘——不收房产税，很多政府要拿不出钱来发工资了。

　　房地产税是什么？

　　以隔壁日本为例，日本每年需要交的房产税，是指房屋和土地的“固定资产税”和“都市计划税”，常被简称为固都税（房产税）。固定资产税为房产评估价的1.4%，都市计划税为房产评估价的0.3%。

　　而美国的房产税没有统一标准，由每个州政府自行规定，每座城市的税率也会有一定的差别，通常经济发达地区的税率较低，而欠发达地区则较高，一般为0.8%至3%。

　　也就说，发达国家已经成熟的房地产税，大致是每年征收房价市值的1-3%。

　　再看为什么房地产税一定会铺开？

　　美国地方财政，70%的税收收入都是房产税。而我国过去几年的地方财政收入，40%左右靠的是土地出让金。

　　但现阶段，我国广大三四线城市过度建设，土地能卖的、好卖的基本也都卖光了。这使得未来地方政府难以再依赖“土地财政”。

　　土地财政的尽头 就是房地产税

　　这次人口普查结果也显示，有六个省市人口增长为负，东三省全部被囊括。

　　年轻人继续向大城市、沿海地区集中，而这些人则是买房的主力。所以在未来，中西部三四线城市的房价，注定会比一二线城市更为惨淡，而当地政府仅靠卖地也支撑不了财政支出。

　　于是从国家角度来说，就必须想一个新的、替代土地出让金的稳定收入来源，能够成为地方财政的主要收入，那就是“房地产税”。

　　在发达国家，房地产税提升了住房持有成本，是遏制炒房的最大杀器。

　　因为房产税的存在，纽约的房价收入比仅有10.4，东京为14.7。而北京、深圳，这一数字达到40以上。

　　再看一个数据，北上广深房屋租金回报率均低于2%，而国外大多数热门城市，租金回报率大多在4%以上。

　　如果我们房地产税率达到发达国家水平的话，按照现在的房价，持有多套房出租的人，不仅挣不了钱，还有可能每年要贴钱。

　　届时，持有数十套房子、靠着收租生活的“房姐”、“房哥”们，将不复存在。

　　

　　在多重调控政策的压力下，房价目前已经走到了山顶。未来2到3年，我们将看到房价持续阴跌，跑不过国家的印钞速度，成为回报最差的资产。

　　未来学区房仍然会存在。但在最高层发话、各地学区政策频繁调整的现在，投资学区房，就好比买一个不知道什么时候会爆的“大雷”。

　　更宏观来看，人口老龄化、城镇化放缓，全国普涨的大时代已经结束。未来人口流入、经济发达的大城市，和小城市之间将进一步分化，而房地产税将成为压垮小城市房价的“一根稻草”。

　　历史总有轮回。也有可能在未来的某一天，我们又会迎来一波楼市涨价浪潮。

　　但毫无疑问的是，2020年以来，买房投资的最佳时机已经离我们远去。这样的购房机会，3年内都不会再有了。

　　~全文完~

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