北京楼市暴涨(北京房子下跌)

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北京楼市暴跌(北京楼市下月可能面临巨变)北京楼市被外界低估的板块下半年可能会有所弥补，北京远郊新房成交量将会飙升。北京房协拥有十余年的楼市实战经验，已为11000多位购房者提供投资建议。是很少能切入北京微观市场每一个交易环节的实战型专家；积累了超过10，000个实地调查社区和超过1，500次交易经验；帮助那些在皇城打拼的人买一套优质的房子，赶上城市经济增长的红利，获得确定的回报！

北京跑赢大盘的房子不超过20%。我们的集资人跑在市场前面，关注微信官方账号|北京房友会可以进入知识星球提问。

问问题非北京市民，boss西城区2025年小升初；二胎2023年升，2029年升；持有西城德胜较场口9号院塔楼，2梯12回迁房85平米，东南层高(客厅朝南)。参考成交价1150-1200。结合非京籍鲍尔上学和非京籍小升初审核，从资产保值增值和贬值风险的角度，看德胜学区房未来房价走势，问

1.有必要以小卖大吗？明确原因？2.换句话说，是在年底之前，还是等到鲍尔明年成长起来？3.2026年，有可能落户北京。有必要等到2026年吗？

答回答您好，感谢您的信任！1.关于学区房的未来走势和我的建议，我把学区房列为高风险投资产品是因为学区房和政策挂钩，学区房是绑架勒索的附加值。其实我们都知道，学区房的价值是政策给的。

所以我们可以得出一个结论学区房会因为政策继续上涨，但也会因为政策的消失而失去价值。程度是按套算的，和户型大小无关。房价是按平米算的，大小楼盘学校价值是一样的。大楼盘等于多交了很多溢价，一旦换了学区房，可能面临巨大损失；从稳定的角度来看，购买或置换学区房小户型的风险系数相对较低，即使政策发生变化，损失也微乎其微；2.只要不影响孩子升学，早点换掉早逃课政策；建议你仔细阅读《星球之巅》《北京房产投资核心逻辑和原理》这篇文章。祝你一切顺利，有什么问题尽管问我。

问问景总您好！看到你的分析很有说服力，我也想不清楚是买房还是换房，所以来请教一下。我叫西城牛街一套103平两室两卫的公寓。我和父母住在一起，儿子在国外读书。不知道他以后会不会回国。一直渴望改善三居室，但需要卖掉这套房子加几百万，只能在二环外实现，又舍不得在首都核心区注册。还有一种可能是500万元以内再买一套小三房或者大两居室。东南的位置更适合我家的情况，但我不确定买这样一套额外的公寓是否有意义。一种可能是按兵不动，不买不卖，这样就不会轻易有贷款压力，但不知是不是又错过了这个有利的政策时机。想请大家指点迷津，谢谢！

答回答您好，感谢您的信任！1.如果没有更稳定的理财渠道，在核心城市投资房产是目前普通人抵御通胀的较好方式。在北京投资房产只要选择和融资不是太差，很容易拿到板块分红。目前北京部分区域房价下跌一是因为市场分化，二是市场周期现象。每个行业都有波动性，房地产也不例外。从长远来看，高品质的市场在北京的优质地段

2.牛街的房屋保全性质还可以。升值较好的房源是万和时嘉、凯蒂宓尚、风华豪景、泰和嘉园，排名先后。这些房子比较稀缺，以后会一路往上走。其他的房子只能起到保值的作用。论房产增值，可能不如产业资源集中的地区。北京的房地产市场是点分布逻辑而不是环路逻辑，老房子是环路逻辑，二环比三环好。如果想把牛街现有的房子卖掉，建议换成资源集中区域的优质楼盘，可以通过预算按照优先顺序选择。如果有中意的房子，可以进一步考虑。如果不是直接投资500元买小户型，可以补充完整资料再提问。牛杰能为他的现金付出什么样的代价，你期待什么样的地位？建议仔细阅读星球之巅《北京房产投资核心逻辑和原理》这篇文章。祝你一切顺利。

问问题房间总是好的！目前我的两个孩子，老大在联想桥附近上小学，老二还小，爱人在甘家口附近工作，我在中关村附近。目前西郊宾馆家属楼有一套67平的两居室，17年没怎么涨，现值600左右。当时买主要是因为离单位近，没有考虑学区。单位可以解决中关村学区的上学问题。目前我手里有180元，家里年收入80元左右。本来没打算折腾，看了你关于北京房价的帖子，我深以为然，应该是战略性合理布局。目前有两种方案

1)保留西郊宾馆的房子，抵押一部分，500元左右的投资房起步；我觉得孩子上班上学更方便。看了你以前的帖子，我想去清河，西北王，马连洼，回龙观和二七。你推荐什么？2)把西郊的房子脱手，再买一套，兼顾居住和升值。现在杠杆不算太高，对未来经济不看好，也想保留一定的抗风险能力；从距离和改善需求的角度，关注了马连洼板块的3/4住宅，重点关注圆明园别墅。不知道这个房产值不值得入手？以上是我自己的想法，请大家给我建议，谢谢！

答回答您好，感谢您的信任！1.建议的优先级方案2。西郊宾馆这种板块，没有长远意义。这个板块属于五道口商圈的尾盘。其中一个是54年建的，金融属性会越来越弱。第二个五道口有2000以后的房子，也有7080的房子。无论是老房子还是新房的居住体验都高于西郊宾馆，所以这个板块被市场冷落是正常的市场行为。未来楼市继续分化的时候，这个市场好一点的市场就能维持原有价值。但从17年到现在，北京一直有市场，一些优质市场吃了板块红利，为了“机会成本”；如果有条件投资更好的仓位，不建议继续持有此报价。

2.清河、西北旺、马连洼、回龙观、西二旗属于行政区域内的一个梯队。如果在回龙观选择，可以选择其中一个梯队。整体市场比较稳定，西二旗不是产住结合。马连洼和西北王的接口很差，之前的增加已经在2015-2019年完成。未来如果房价已经相对固化，会有一个上限；未来崛起的动力比较一般，配套几十年基本一样。有生物医药基地百望山，很难发展业务。简单来说，这块土地已经朝着固化的方向发展了；房价的上限相对较低

圆明园别墅在商圈排名靠后。马连洼流通好、口碑好的市场有西山华府、百旺家园、西山花园、天秀。如果这些市场稍有上涨，圆明园就只能等这些口碑好的市场涨起来喘口气了。，这个商圈的市场周期很短。作为家庭的唯一资产，此类区域不建议作为首选。回龙观和清河总体不错，清河比较成熟，离工业园也近。菜的质量是堆出来的，班级口碑一直都不错。房价比较坚挺。建议以回龙观、清河为主，在预算内选择居住体验好的菜品。祝一切顺利！如果您有任何问题，请与我们沟通。请仔细阅读《星球之巅》文章《北京房产投资核心逻辑和原理》。祝你一切顺利！

问问题你好，看了一段时间你们星球的文章，有一些感触，但还是想和你具体谈谈换房的问题。现在，我们在远郊有一套房子，市价330万。我们想换掉城里的房子。如果用手里的现金卖掉现在的房子，可以首付620万左右，可以贷款200-250万。我的孩子五年后上小学，已经有了海淀龚伟村的学籍，周围没有住房。以下是一些想法

方案一想把龚伟村周边的韦伯豪、袁玉娥、友谊小区、龚伟村8号院附近的房子换成800万到880万的，因为在龚伟村附近上班，以后接送方便，生活质量有保障。这个区域只有韦伯豪和袁玉娥是2000年以后的，其他很多都是90年代的房子。我能买这种房子吗？

方案二因为老公在西南五环上班，想把京西或者海淀的房子换成能跑赢或者跟得上市场的，然后在龚伟村附近租房子住。我不知道这样的置换适合哪个地段，考虑到租房会不稳定，我们置换的目的就是换一套在居住条件下至少能跟得上行情的房子。也请景总帮我们分析一下哪个方案更适合我们，以及每个方案中带 的选项。

答回答您好，感谢您的信任！1.魏公村板块中的魏和悦花园都很不错，魏的涨幅一直是该区域的龙头市场；以后孩子就近上学，我就在这一带工作，可以优先考虑这一带。海淀的核心地段是中关村，向北延伸，但西南不是发展的核心。不建议选择在西南地区融资；

2.关于2000左右的房子未来十年甚至二十年是否会卖出去，房子的价值不能单维度考虑。房子只是一个因素。真正有价值的是这个房子所占用的区域资源，尤其是不可再生的土地资源。商圈的品质很高，而商圈80%-90%的物业都很差，只有少数物业的品质可以接受。

品质指的是楼龄、物业级别、居住环境、户型舒适度，所以这些物业会成为这个区域大家追捧的物业，从而一次次推高房价；如果该地段没有新增住宅供应，此类住宅产品的天花板会相对较高；这就是微观市场逻辑，按照这个逻辑选房子不会错；宏观市场认为房价会继续上涨，而且上涨没有止境。保持这种信念，既能吃到行业红利，又能看《星球精华》专栏08#史诗般的通货膨胀，普通人的权利与政策；祝你一切顺利！

问问题你好，我想在朝阳王四营中心小学附近找房子，大概230分钟车程，靠近地铁。预算500以内适合600以内，勉强可以考虑。北京总经理有什么推荐吗(如果房子能南北通透就更好了)？谢谢你。

答回答；您好，感谢您的信任！豆各庄商圈离王四营比较近，是该板块的梯队楼盘之一R&F步行街C区、B区、a区，第二梯队是万科青青家园、李庆贺南山花园小区、北京雅居。剩下的都是杂板。豆各庄的缺点很明显，西边只有一条地铁，东边是东五环和通惠河。区域北侧是小工厂和禁毒基地，住着。

预算50-600可以关注陶涛R&F城，C区，90，南北方向2平。其他户型的居住体验很差。不建议通过对比做出第一选择。这个地方虽然升值属性弱，价格比较低，保值还可以。如果能在C区找到低于市场价的户型，还是很划算的。区域价值提升后，这一平会一路领涨。买入价低的时候，溢价权也在自己手里。

如果离豆各庄的距离比较合适，如果能接受一定的距离，可以看看百子湾板块，从区域价值上来说，比豆各庄优越。金海国际南区的小房子600以下可以落户，梅里山的小房子500以下，户型差不多。百子湾板块在流动性和保值增值方面优于豆各庄。如果能在豆各庄R&F C区找到低于市场价的竹笋，可以优先考虑富力，如果找不到，可以重点关注百子湾。建议仔细阅读精华专栏的文章，《北京房产投资的核心逻辑与原理》，祝一切顺利！

问问题你好，我现在手里有380万左右。我计划今年在昌平买一套三居室。18年在大山子买了一套又旧又破的公寓，所以这一套是第二套公寓，总价限500万。孩子2024年上学，夫妻俩分别在上地和望京工作。家里有老人，没有车。所以自住需要考虑学校距离、楼层、交通等诸多因素。我看过立水桥、霍颖和回龙观，基本符合要求。都是1994-1996年的老房子，460万平三房的嘉云苑，南面500万平110平的华龙花园，500万平100平的龙华花园，等等。都可以基本满足居住体验，学区，通勤需求。

你见过保值性能比较好的京人，比如曲云花园、流星花园、矩阵、西城家园等，要么价格太高，预算不够，要么高楼层上楼太难，要么60多平的三居室居住体验真的太差。请问以上三个居住体验稍微好一点的旧破房子值得入手吗？五到十年后会不会变成不良资产，难以流通？作为刚需房，为了居住体验可以放弃一部分投资性房产，还是应该为了投资性房产牺牲一部分居住体验？

答回答您好，感谢您的信任！1.从你们楼盘的现状来看，大山子的老破市场不是特别好。现在的市场可以说是楼市下半场，投资者逐渐退出；长此以往，同板块居住体验差的楼盘，其金融属性和流动性都会被削弱。从资产保值的维度考虑，要注重房屋的保值，在面积上压缩优质市场；越是需要，越应该关注房子的升值，现在外地断供潮正在兴起；从经济学的角度来看，解决了供应短缺和通货膨胀加剧的问题，就解决了另一波房价上涨的问题。看长期优质地产会涨；如果你选择了尾盘，你将失去市场，

2.立水桥、霍颖、回龙观都能享受到产业红利。区域排名应该是回龙观，是后者；回龙观的梯队楼盘之一是金域华府系(优先三期、二期、一期)和首开国风美唐系(优先一期、三期、二期)；第二梯队朴乐府、荣泽嘉园、新龙城、人民

平均涨幅低于同区域的涨幅，高于去年同期的房产则表现疲软；回龙观目前和未来都将继续吸纳市场上的购买力。西二旗不是产住结合，所以回龙观包括东侧的立水桥。500以内，可以压缩区域看回龙观第二梯队；流星花园三区和北京人的2居室都是500出头，立水桥属于溢出区，所以西城家保值性好；但鉴赏不如回龙观；如果非要选一套三居室的西城家，还是可以接受的。有条件的话可以先选回龙观。建议仔细阅读精华专栏的文章；08#史诗通货膨胀在路上，普通人的权利与政策，81#北京房产投资的核心逻辑与原则；祝你一切顺利！

问您好，目前孩子在东城租房，拥有一套发投翠城塔楼的3房2卫的经适房。目前，他们的父母住在那里。4-5年都不会回去住。我父母有房票。1.考虑置换经济适用房，给身边父母买一两套房子，剩下的钱和活期存款拿出200-300。合适的时候，入手一套500万的房子，投资。如果没有，慢慢来。一套算2套，一套可以用父母的房票；2.考虑买一套3居室的新房，和父母一起住。目前我已经看到了金宇坤泰。之前有考虑过上一期的保利锦和绿城沁园，被拒绝了。不知道哪个选择比较好。，于今昆泰怎么样？父母的房票还是两套？谢谢你。我期待你的建议。

答回答；你好，去掉法投翠城没错。像经济适用房这种房子就是居住权。北京人不缺房。大量建设保障房会导致商品房用地进一步稀缺，商品房价格会越来越贵。商品房是产权，大家缺的是财产保值增值。保障房保障低端人群，商品房适合高端人群的财产保障；方案二，集中资源在优质地段配置一套优质商品房；目前十八里店的区域界面很差。除了资金和时间的投入，新区的发展最重要的就是上面的重视。望京和国贸发展了近20年才有今天。

朝阳整个产业结构已经很清晰，四环外的东南区域不在范围内，不确定性很大，未来也大概率处于冷门板块；孩子在东城上学，可以集中资源在东城附近找一些好的区域；即使父母住的离孩子很近，生活也方便很多；，财产的保值增值效率更好；根据目前的经济发展速度和社会效益；对社会贡献大的人，自然会选择城市的龙头位置来生活；房地产城镇化接近尾声，普市越来越少，房地产市场只有板块红利。冷门板块或者位置不好的未来市场，大概率会处于横盘和利空状态，对于新区来说存在很多不确定性。为了安全起见，选择确定性较高的地点比较安全；建议您仔细阅读精华专栏81#北京房产投资核心逻辑与原理一文，祝一切顺利！

问问景总您好。你的文章深深地激励了我。我想和你谈谈选房间的事。个人情况1。我是一个小镇的作家，33岁，北京人，家庭年收入100元。大哥两岁多，明年上幼儿园。我们即将有第二个孩子。2019年底，我们在石佛营东里买了一套顶楼的两居室。现在二胎快生了，爬上顶楼真的不方便。

3.目前如果把房子卖了，父母卖掉老家两套空置的房子，大概会有300多万。据估计，大约550所房子可以看到，如果房子

选房攻略看完房子，想在亚运村买房。我主要看安徽会理，是安徽修远北理。1.以前租房的时候住在安慧里。那里的小区真的很不错，1.2w平米的大花园。方便老人照顾孩子，既省钱又安全。我母亲以前在那里认识几个带孩子的朋友，她不是一个人在那里。那里的小学相对较差，初中可以去嘉明校区；2.皖北修远的学校比较好。可以去陈经纶嘉明校区，九年如一日。那里没有小区环境，我的钱只能在这个小区买一套相对劣质的房子。3.如果你在交通，你会在安慧里感受到很多纠结点

1.从板块选择来看亚运村这几年变化不大，行业也很一般。感觉保值还可以，增长一般。我看到石佛营这一段变好了。在这里住了一年多，朝阳站，万象汇，老小区都改造了，各种路网都修了。未来有朝阳站商业配套会，开通3号线。我觉得这里还有进一步发展的空间。

2.从选择社区的角度来说。安立的房子都比较老，房间和建筑类型都比较多。这个社区优点是热闹，缺点也是热闹(混乱)，人员构成混乱。在我看来，这相当限制了他的学校教育水平和保值空间。这方面秀感觉好一点，这里的房子真的太贵了。这个预算只能买那边流动性差的房子，实在不敢接手。这里想问的是1。以我现在的情况，离开房子合适吗？2.我选择亚运村是好是坏？有更好的选择吗？假设我选亚运村，我选安慧里对吗？

答回答您好，感谢您的信任！1.卖不卖合适，要看你买的产品。石佛营东里年代较久，而石佛营区域有品质较好的二手盘，如华业玫瑰郡、陈光家园、炫特、公园1872；潘八里庄北和石佛营东价格差不多，但小区整体管理比石佛营东好。，石佛营靠近朝阳大悦城，大悦城周边全是次新商品房。该区域买家的特征要么是大悦城附近的次新商品房。如果价格不够，它们中的一部分会溢出到东部的常颖板块。石佛营东里在这个板块缺乏竞争优势，所以行情一直不太好；价格也没涨多少；

2.虽然亚运村这几年不流行了，地域文化很好，人文素质也很高，房屋保存属性很好，安慧里也还可以。修远安慧里存在学区房溢价现象，其中惠中里存在严重的学区房溢价现象。隔壁保利金泉的商品房小区2006年价格接近10万，汇众里修远多出来的价格就是学区房溢价。简单来说，无论你从石佛营东换到这个区域买哪个板块。

3.抛开学区房属性，从纯投资的角度来看，相比朝阳大悦城，亚运村的成长环境更有成长空间，房价天花板更高。朝阳有两个地方可以聚集年轻人，一个是三里屯，一个是朝阳大悦城，主要以公共服务为主。除了公共服务，朝阳大悦城整体居住环境也是朝阳排名第一，东三环国贸以北存在断层缺陷。国茂以北到三元桥，没有什么优质商圈，都是老房子。

东边是朝阳公园公馆，东边是潮清，配套成熟，品质次优，只靠国贸的天然优势，所以潮清成为吸纳国际贸易购买力最强的区域；这也是这个地区价格一直被推高的原因。如果做纯投资布局，把石佛营东里的房子卖出去，收益还不错。通过一定的杠杆作用，购买高质量的三be

问问题景老师好。我读过许多关于你们星球的文章。最近自己也看了几轮房子。预算2000元，杠杆可以达到2500元。因为一直住在朝阳，没有学区要求，所以主要考虑望京和太阳宫。我同意你的说法，望京更多的是无学区房推荐，这个是否更适用于一定预算范围，比如2,500 W以下的客户，就有些疑问了。第一，关于学区房溢价，是否可以认为太阳公园三居室以上户型溢价不多。算了下一个大户型的租售比，感觉不低，和望京的几个标杆盘差不了多少。

第二，在板块上，太阳宫可以辐射到国茂甚至海淀的部分客户，尤其是非京籍客户。(新北院海淀的客户很多，感觉太阳宫的流量勉强能达到。)据说是因为我觉得望京吃了太多本土产业，现在互联网行业存在不确定性。谁知道十年后有没有可能养出一批房价更高的人？望京比较厉害的人会往哪里溢出？可以认为是太阳宫的天花板。

3.看到这一轮AD太阳的涨幅有些停滞，是什么原因？多校？新盘子？一方面，我觉得太阳广告没有标杆。我去望京，那里的连锁老板都说保利的标杆是太阳宫；一方面看到太阳宫的滞涨，感觉你也是偏向望京的，我无所适从。谢谢！

甲你好，1。太阳宫和望京相比，应该说是比望京高一个层次。太阳宫属于朝阳的标杆区域，可以和海淀的万柳相比。两个区域都有学区房，这两个区域的学区房都是锦上添花。脱去学区房，真正的价值主要是地段的稀缺性。太阳宫位于三环和四环之间，贯穿望京和CBD，也是。

北到三元桥没有优质商圈，全是老房子和写字楼混在一起，居住体验大打折扣。朝阳公园在东边，豪宅都是次高品质的大户型，门槛高。太阳宫以南三环有老小区，东北酒仙桥让人失望，西边奥森板块比较好。所以太阳宫在市场上优势突出，吸引了南北高端客户，望京分为望京东和望京西。发展较好的是望京东、标杆楼盘保利中央公园、柯荣橄榄城、远洋万和。准确的说是望京东，不全是望京，预算2000或者杠杆到2500。首选就是这两个领域的霸主。这些霸权网站的主要稀缺性是其优秀的综合素质，良好的位置，良好的户型；天花板会更高。

2.目前望京的知名企业有奔驰总部、阿里、西门子、探险者、优酷、理想、携程、美团、360；在市场上，这些企业的吸金力度属于天花板级别，有的在发展，有的已经成熟，有的已经没落。市场永远只有一个规则，淘汰弱者，保留强者，总会有战死者，总会有冲出者，涌现者。这些公司的特点是，只要一踩风口就能一夜崛起，崛起后能否红几年也是未知数。但望京的主要价值是“专注”，现阶段只是“专注”。整体安全系数比较高；

3.孙AD此轮涨幅停滞的原因是前几轮涨幅过快。北京所有的优质地段都要经历上涨周期，这很正常。一般30%的涨幅和5%-10%的跌幅都很正常，不会有大起大落。该地区有投机与50%的增长和50%的下降，是该地区的新市场。2000-2500整体可以选择太阳宫和望京的基准盘。祝你一切顺利！

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04#未来五年，我们会换仓，卖短杂，只保留主导产品。

05#因为保障房足够多，商品房B涨了。

07#不懂杠杆，就无法前进。

1 #谈论房地产泡沫

微课(部分文章)

1 #北京七个行政区边缘房价预警

12#避坑书北京17个折旧区域图

13#学区房合集东西海学区房选房融资指南图

14#替换书一次吃10年，拒绝多动症。

15#望京139套，其中只有39套在稳步增长。

实用类(部分文章)

1 #北京房地产投资的核心逻辑和原则

82#北京首付300-400稳78刚需盘分析

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