商业地产建筑策划原则(房地产商业策划)

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在市场调研的基础上，商业地产的建筑策划是介于项目业态策划和方案设计之间的一项重要工作。商业地产的建筑规划对项目建筑方案的最终完成起着重要的作用，是从规划指标的确定到建筑方案完成的重要枢纽。，建筑策划在商业建筑设计的整个过程中起着承上启下的作用。

，认识到计划者在商业计划中的作用

商业地产规划师和建筑师在商业建筑规划中的作用是相互的。建筑师处于核心地位，规划师要在项目的整体设计过程中起到指导和纠错的作用。在项目策划过程中，策划人员必须充分研究项目投资者和开发商的条件，对大量市场调研提供的数据和信息进行系统的分析和整理。这些因素和条件将是建筑师进行建筑设计和规划的前提。从分析商业地产项目的开发过程来看，策划者重点关注以下三个方面

1.从城市发展和商业发展的专业角度分析和研究土地。从经济价值和商业运作的角度分析项目的土地价值，为项目开发和资本运作的决策提供准确的依据。

2.通过对消费者行为的分析和品牌资源的研究，结合建筑设计的专业知识、商业运营的模拟分析和国内外类似案例的调研，提出了项目策划的概念设计原则。对开发目标、规模、周期、商业运营模式、市场定位等做出量化、规范化的建议，提供项目开发的可行性论证。

3.在项目业态规划和设施规划的基础上，配合开发团队共同制定项目的开发计划，对后期项目管理的重要节点提出工作安排。开发项目管理规划为建筑师的建筑设计提供了更准确的参考，有助于项目建筑规划中对项目开发过程中的经济效益和社会效益的评估。

商业地产的开发是基于土地价值和商业利润最大化的原则。将所有开发环节进行系统整合，增加各个环节的增值程度，最终保证项目开发运营的成功。作为商业地产开发和增值的主要环节，商业项目的前期策划和建筑设计应得到更多的重视和加强。商业地产的策划者不仅要熟悉各种业态的居住条件和环境，还要非常清楚自己所依赖的建筑空间。

二、掌握现行商业建筑设计规范的尺度

商业地产的设计规范是商业地产建筑规划的主要依据，也是体现项目市场价值的约束条件之一。，中国目前的商业地产建筑规范却滞后于行业的快速发展。目前国内商业地产的主要设计标准有《商店建筑设计规范》，《饮食建筑设计规范》，《建筑设计防火规范》，《高层民用建筑设计防火规范》等等。，上述标准很难满足市场对设计日益复杂的商业建筑的需求和发展。

随着商业地产的发展，在综合商店、社区商业、物业型百货等新业态的规划设计中，经常出现市场需求与设计规范的矛盾。

以我曾经参与的商业项目为例。投资者希望适当减少宽度，以增加街道上的商店数量。小面积商铺由于售价或租金相对较低，经营范围灵活多样，易于转型，更适合个体经营者的经营和投资。，这种设计很难与当前的规范协调和统一。

每家店铺都需要按照消防规范设置两个出口，面广纵深大的店铺很难做到两个出口。根据《高层民用建筑设计防火规范》，“除地下和室外两个相邻的防火分区外，当防火墙上有防火门相连，且两个防火分区的总建筑面积不超过2000m2的1.4倍时，可设置安全出口”。按照规范，开发商能采取的唯一办法就是直接在相邻商铺之间预留防火门，或者增加商铺的建筑面积。但相邻两个商铺之间的连接显然不满足商铺日常经营的要求，增加商业面积与开发商实际销售的最小单元不符。

，上下两层规划的独立商铺中楼梯设置的宽度也与实际运营存在矛盾。规范规定“营业地段室内楼梯净宽度不应小于1.4m”，按照上述规定，势必会减少商铺可营业面积。对于经营时装和其他商品的零售企业来说，楼梯的宽度将不可避免地影响其产品的展示和摆放。，规范要求，如商业建筑内的安全疏散距离、各楼层的疏散宽度等。都对后期的商业运作有影响。

，对于商业地产的策划者来说，如何为建筑商提供更多的商业参考意见，如何借鉴成功项目的经验，如何在项目中做出适当的改变，是一个非常重要的问题。

第三，把握商业与设计的有效关系。

策划在商业项目中起着多方面的作用，对建筑师的设计思路有着不可替代的指导和修正作用。商业项目的设计一定要融入商业价值，否则再好的作品也很难成为好产品。下面以城市中心商业综合体项目为例做一些简单的说明

1.高层建筑的位置和布局

城市中心的商业综合体建筑，主体建筑一般为超高层建筑。建筑本身的选址会对建筑本身的使用和周围环境产生重要影响。高层建筑对道路形成的压迫感，会对在该区域工作、消费、生活的人造成心理紧张，降低建筑本身带来的舒适度。，在很多实际案例中，高层建筑在主干道沿线做了适当的退让，形成了一些城市绿色广场，扩大了建筑本身的外部公共空间。这对商业业态的人群聚集和疏导会有积极的作用，但退让部分形成的视觉空间会对商业项目本身的形象展示产生一定的影响。，在道路、公共空间和商业入口进行必要的商业过渡，将对人和交通的合理引导起到非常重要的作用。

2.商业项目的交通和人流处理

现在的商业建筑强调的是人流的顺畅和公共交通的通达。入口的位置和建筑物入口的大小应充分考虑项目人流的时差和高峰时段的拥挤程度。进出车辆时，应考虑对行人的影响。很容易设计几个临时停车位，满足临时购物和急用的需求。分散式停车是大型商业项目设计的发展趋势，如日本六本木新城项目。为了解决项目巨大的交通和停车问题，在新城的不同位置设计了多个停车场。平面往复式停车设计完全实现了人车分离，即使在交通繁忙的情况下，也能保持停车位的有序和充足。，商业项目的停车还应考虑与周边商业的互动和商业展示要求。

3.项目总体使用功能布局

商业建筑本身的功能组合非常复杂，需要充分考虑各种业态功能的平衡与协调。对于商业、住宅和办公综合体项目，处理起来会比较困难。从我接触的一些项目来看，商业和公寓楼往往被安排在建筑的低端，而写字楼和酒店则被安排在高端。这种设计的优点是可以方便建筑管线的布置；放出的芯管在下层的位置有利于卫生间的设置；部分高端景观优势更有利于项目的高价值产品。但在具体项目中，也要充分考虑建筑本身的垂直交通效率对商业的影响。在建筑布局设计中，空间的利用效率也要结合建筑形式和结构做法。例如，许多高层项目在设计中采用拐角方法。根据经济计算，这种方法可以增加30%左右的经济回报。但在具体项目中，要注意不要损坏边角。

，商业地产的建筑策划是一项系统工作，是多学科、多知识领域的产物，是商业地产增值的重要途径。，对商业地产的发展进行更深入的研究将是一项非常重要的工作。

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