关于问题楼盘调研报告(楼盘的问题)

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　　原创刘哮波

　　 2021年，中国楼市经历了20多年未遇的巨变。

　　房地产业创造的增加值在第三季度出现了非常罕见的负增长。不出意外的话，第四季度也是如此。

　　与此同时，楼市也迎来了三大新机遇。其中两次机会是通过中共中央和国务院联合发布的文件宣布的；另一个是《人民日报》一篇重磅文章透露的。

　　我们先来看昨天刚刚公布的一个新机会：养老。

　　 11月24日，新华社播发《中共中央 国务院关于加强新时代老龄工作的意见》全文，其中对住房问题表述如下：

　　制定住房等配套政策，完善阶梯电价、水价、气价等政策，鼓励成年子女就近居住或与老年父母同住，履行赡养义务，照顾好他们。

　　这条新闻瞬间被刷屏，整个文件被媒体单独传播，主要是这段话。

　　那么：“住房和其他支持政策”具体包括什么？如何才能实现“成年子女与年迈父母就近居住或共同生活”？

　　我的意见是：首先，应该让老人的“成年子女”多买一套房子；其次，因为这个房子是刚需(养老刚需)，需要贷款支持，比如首付比例低，贷款利率低。第三，鉴于刚需性质，还应该给予税收优惠，比如适当免征房地产税，等等。

　　大城市限购相对严格。在一线城市和大部分二线城市，每个家庭一般只允许购买2套住房。对一家三口来说肯定够了。1套计算刚需，第二套计算完善。

　　但如果要赡养两个甚至四个老人，是不够的。

　　所以，当务之急是允许购买第三套甚至第四套房子。而且第三套、第四套是刚需，应该是低首付、低利率、低税收。

　　这意味着大城市严格的限购政策需要松绑。老年人随户口迁移的门槛也要降低。

　　比如在深圳，老人户口迁了之后，就可以买房了。但去年的“715新政”彻底封杀了随迁老人的购房资格，随迁门槛大幅提高至子女落户深圳后满15年。估计未来这些政策会有微调。

　　 “鼓励成年子女就近与年迈父母同住或同住”意味着人口将流入城市，住房需求将进一步增加。而在人口流失的城市，购房需求会进一步下降，中国的“人房错配”会进一步加剧，需要通过深度城市化来解决。

　　人口流入显著的高水平城市，资金会进一步流动；在人口流失的中小城市，由于老年人要去大城市养老，出售房产换房的需求会增加，这些城市的房产价值会降低。

　　不是所有成年子女都能在自己的大城市买房养老。这个时候，都市圈就会发挥积极的作用。比如子女在北京、上海、深圳工作生活，老人在燕郊、嘉善、惠阳买房，就是中央文件所说的“就近居住”。

　　而且随着大都市公共资源的丰富，可能会出现这样的居住格局：夫妻住在大城市中心的小户型房子里，老人和孩子被安置在郊区或周边城市的大户型房子或别墅里。因为未来大都市地区的教育和医疗都将是可及的，而且会有轨道交通的联系。

　　这就是所谓的“52”双城模式。

　　地方政府有责任帮助他们实现这种生活，这是解决大城市核心区人口密度高、房价高的最佳方案，也可以带动周边小城市的发展。

　　 11月24日出版的《人民日报》发表了以下重磅文章，为楼市提供了第二次新的机会，——《顺应居民对高品质住房的需求，更好地解决后住房问题

　　要坚持房子是用来住的，不是用来炒的导向。因城施策，分类指导，以稳定地价、房价和预期为重点，落实房地产市场长效机制，顺应居民对高品质住房的需求，更好地解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。

　　因此，中国经济要实现高质量发展，既要加强供给侧改革(本质上是创造新需求)，也要加强需求侧管理(本质上是保留有效的旧需求)。“扩大内需”是中国经济发展的“战略基点”，住房问题是关键。

　　未来，房地产行业的重心将转向“顺应居民对高品质住房的需求，更好地解决居民住房问题”。

　　想想看，中国的住房商品化和大规模建设是从1998年开始的。10多年前建的房子质量很差，需要更新。至于98年以前建的房子，质量和品质就更差了。

　　如果用2021的眼光和标准重新审视中国的住房，改造的空间很大。这将是房地产行业未来发展的一大机遇。所以，不用担心在房地产行业“没活干”。

　　《中共中央 国务院关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》给出的楼市第三个新机遇，是生育政策变化带来的新机遇。

　　今年7月发布的这份文件称：

　　强化税收、住房等扶持政策。结合下一步个人所得税法修订，研究推动将3岁以下婴幼儿护理费用纳入个人所得税专项附加扣除。地方政府在租赁公租房时，可以根据未成年子女数量，在户型选择方面对符合当地住房保障条件且有未成年子女的家庭给予适当照顾。各地可根据未成年子女抚养负担，研究制定差别化租赁和购房优惠政策。

　　这意味着多子女家庭可以突破目前的“2套限制”，可能会有低首付、低利率、高公积金贷款的好处。

　　为鼓励生育，各地开始陆续出台政策，但整体政策红包不大。一般来说，综合政策红包达到几十万就不错了。

　　但如果能拿到一线城市和强二线城市的第三套和第四套购房资格，尤其是新优先资格，政策红包将是巨大的。比如北上广深，多买一套价格倒挂的新盘，往往就是几百万的政策红利，足以让一些有实力的家庭愿意生三个孩子。

　　综上所述，在过去的四个月里，高层为房地产行业提供了三大机遇。总结一下就是养老，多生孩子，提高生活质量。把握好这三个机会，是每一个房地产开发商需要认真研究的课题。

　　因为这三个新的机会，中国房地产市场将有马太效应的强大和不断。未来的增量人口、购买力、投资价值等。将进一步向中心城市及其大都市区集中。人口流失的城市，会继续欢迎换房走人的销售。

　　鉴于普通家庭赡养老人、抚养子女的负担越来越重，未来房地产税必须充分考虑普通民众的负担。大家庭的免征额面积肯定会更大，房地产税的整体税率也会更低。

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