商品房预售监管资金使用(房地产预售资金监管制度)
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预售资金一般由房地产开发企业作为资金池运作，但目前已被不同的预售资金监管制度分割成小资金池，受到严格的监管和约束，导致房地产开发企业货币资金被严重高估。
自2021年下半年房地产行业陷入危机以来，因预售资金监管不到位引发的烂尾楼、维权事件频频出现，使得预售资金监管开始引起关注。例如，2021年初，Xi安苏宁的项目监管银行广发银行扣划项目预售款用于补偿苏宁房地产开发贷款，导致账面余额无法全额支付剩余项目建设款和项目停工款。原因之一是购房款未按规定足额存入该项目在广发银行Xi安支行的资金监管账户。
事实上，自2021年以来，为确保辖区内项目“不停工、不烂尾”，确保地方政府需要承担属地责任，防止辖区内项目资金被房地产开发企业转移，漳州、厦门、苏州、无锡、珠海、北京、石家庄、重庆、济南、天津、青岛、xi安、成都、南通等地区发布了《商品房预售资金监管办法》。
1.商品房预售制度是什么？它具有融资功能。(1)商品房销售包括现售和预售两种。前者是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房销售给买受人，由买受人支付房款的行为。
商品房预售制度起源于1956年的香港(又称“楼花预售”)。目前，世界主要经济体都实行了商品房预售制度。虽然我国商品房预售制度的正式建立始于1994年《城市房地产管理法》(7月)和《城市商品房预售管理办法》(11月)，但早在1983-1986年深圳(即1983年发的《深圳经济特区商品房产管理规定》)和上海(即1986年发的0755-7900)
(二)1994年11月15日，原建设部发布《关于商品房预售工作的几点通知》(分别于2001年和2004年修订)，明确规定商品房预售是指房地产开发企业将在建房屋提前向购房人出售，购房人支付定金或房价款的行为。
(3)根据各种政策文件和惯例，商品房预售实行预售许可制度。基本条件是取得四证(即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证)且投入开发建设的资金达到项目总投资的25%以上。
不同地区要实现的项目进度存在一些差异。基本要求完成主体结构的1/4到2/3之间，部分城市要求达到“正负零”。
(4)预售制度的存在本身就是为了解决部分房地产企业开发资金不足的问题，从而加快城市住房建设，对房地产开发企业起到融资作用。，在预售制度下，由于购房者先交钱再拿房，必然会产生一些意想不到的因素和风险，所以政策层面对预售资金的监管非常重要。
二。商品房预售总体政策框架与商品房预售相关的政策文件主要有《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》和《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》。2010年4月13日，住建部发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建发(2010)53号)给出了总体政策框架。如下所示
(一)鼓励推行商品房试点。比如2021年底，恒大提出推进现房销售。
(二)各地要加快完善商品房预售资金监管制度，尚未建立的要加快建立。商品房预售资金应全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品房建设
由于《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》明确提出“商品房预售款监管的具体办法由房地产管理部门制定”，这就意味着“一城一策”的思路在各地区基本落实，即各地区基本都会出台相应的预售款监督管理办法和商品房预售款监督管理细则，按照“重点监管资金和一般监管资金”的框架进行监管。
三。商品房预售资金监管要点(一)房地产开发企业与监管银行、住建部门签订预售资金监管合作协议。1.预售资金监管一般坚持政府引导、银行监管、多方监管、专款专用、担保建设、节点控制的原则。地方住建部门牵头监管辖区内预售资金，地方人民银行负责商业银行专用账户的开立、变更和撤销。各地银保监局配合住建部门开展行业监管，商业银行。
2.商品房预售资金监管需要签订预售资金监管协议(由房地产开发企业、住建部门、监管银行共同签订)。预售资金监管协议示范文本和现金担保(如有)示范文本由各地住建部门和金融管理部门共同起草。
，监管银行通常需要与当地住建部门签订预售资金监管合作协议。
(二)在监管银行开立监管账户，对预售资金进行全额、全过程监管。1.根据预售监管协议，在监管银行开立专用账户(也称监管账户)。通常情况下，监管账户的设立应遵循一个预售许可证对应一个账户的原则。，商业银行对预售资金进行全额、全过程监管，重点监管用于支付工程建设等费用的预售资金。一般各地也要求预售资金全部存入监管账户，房地产开发企业不得直接存入房款，也不得提供其他任何预售资金存款账户。
应该注意的是，这里有一些例外。如珠海明确，房地产开发企业应遵循“《城市商品房预售管理办法》一套账”的原则，一份预售许可证可设立不超过3个预售资金专用账户。
2.一般房地产开发企业需要在预售方案中明确预售资金监管方案，并提交预售资金监管协议。预售资金监管方案基本需要包括项目重点监管额度、工程款支付计划、专用账户名称及账号、其他需要说明的信息等。其中用于支付项目建设等费用的预售资金受到重点监管。
(三)预售资金监管对象所有预售资金，包括按预售合同约定支付的款项，是房地产开发企业最主要的资金来源，预计占房地产开发项目资金来源的40%左右。预售资金监管遵循全额全过程原则，即预售资金需全部直接存入专门监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另立账户存放购房人购房款。预售资金具体包括按照预售合同约定的全部预购房款，包括定金、首付款、购房贷款(按揭贷款和公积金贷款)等等。
(4)被监管银行要求大部分有地方分行的银行，部分地区会设立白名单。很多银行会要求被监管的银行是在当地有分行的银行，并设立一定的白名单。比如北京要求在中标单位中选择，上海临港要求实行监管银行入围制度，济南要求在预售资金监管体系内担任监管银行。
比如宁波
，也有一些领域要求监管银行与贷款银行、项目抵押银行保持一致。比如，太原要求有贷款的商品房预售项目，原则上应在提供贷款的商业银行开立专用账户；对于土地使用权抵押或在建工程抵押的项目，预售人应确保商品房预售资金监管银行为该项目的抵押权人。
(5)重点监理定额的制定有差异(指工程造价、工程价款、预付款总额等。).预售资金一般分为重点监管资金和一般监管资金。其中，重点监管资金规模一般按照确保项目交付的原则设定，与项目资金量相当，按项目进度提取。预售资金数额超过重点监管资金数额时，超出部分通常可以自主提取。，在建立关键监管配额方面，各地区之间存在一些差异。
目前主要包括预付款总额基数、工程总造价基数、定额计价基数、一盘一策等几种模式。
例如，北京、济南、漳州等地区按照每平方米建筑成本设置，宁波、福州、厦门等地区按照工程造价的一定倍数设置(例如，宁波1.30倍，福州、厦门1.20倍等。)，而Tai原则是按监理工程预付款总额的40%设定等。
(六)预售资金使用限于工程建设，实行分节点差异化监管。1.预售资金应用于相关工程建设，包括施工进度款、设备材料款、法定税费等。对于全装修项目，还包括装修费用等。
2.一般各地都会明确预售资金的支出必须直接划拨给相关建设单位和供应商，严禁用于支付预售方的土地款、罚款、营销费用、员工工资等。
一般地方政府不允许房地产开发企业以支付利息、偿还债务的名义提取调控资金。如部分地区要求房地产开发企业在无借贷关系的银行开设项目监管账户，避免监管资金被挪用于还本付息。
但也有一些例外，如上海临港区，明确预售资金必须全部用于本项目，包括工程建设及相关税费，或用于偿还开发贷款，不得挪作他用。房地产项目预售资金应优先用于项目建设。在此前提下，可以根据实际情况均衡偿还贷款。不动产项目初始登记完成后，预售资金可以申请解除管制。
Xi安还明确，预售资金监管是对用于本预售项目建筑安装费用、小区配套设施建设费用、全装修商品房项目装修费用、开发建设费用和偿还项目开发贷款的预售资金进行监督管理。
3.预售资金的监管期限一般从商品房销售许可证签发之日开始，至不动产登记后结束。，预售监管资金的使用一般会根据项目进度的节点差异化进行监管。主要工程节点为地上“正负零”，地上1/3，地上1/2，地上2/3，主体封顶，二次结构完成，《商品房预售许可证》，《建设工程竣工验收报告》，《建设工程外装修核验记录》，《建设工程竣工验收备案证》，竣工。
(VII)在某些领域，相应的监管限制显然可以由保函代替。1.目前，北京、上海临港、宁波、无锡、石家庄、天津、珠海等地区可以用保函明确替代相应的监管限额。这里的保函通常是指非监管银行或控股股东出具的保函。比如北京，天津等。明确了通过出具非再担保的现金担保可以免除同等数额的监管资金
如石家庄从事房地产开发三年以上、服从行业管理、积极解决购房人合理诉求的房地产开发企业，可通过银行担保置换同等数额的重点监管资金。对于新设立的房地产开发企业，其控股公司(成立三年以上)出具股权证明并承诺承担连带责任的，也可以申请保函。
2.珠海对保函有详细的规定。具体而言，珠海已明确房地产开发企业及其控股企业连续三年未受到住建部门行政处罚，且未发生监管账户司法冻结、司法扣款、税收保全措施或强制执行措施的，可以用与其信用等级相对应金额的银行保函置换商品房预售资金。商品房预售资金拨付时，
对于第一阶段(项目日常进度款支付阶段)，至少预留10%的商品房预付款(1)对于甲级企业，银行保函可替代95%的可用商品房预付款；(2)对于B类企业，银行保函可以替代90%的可用商品房预售款；(3)丙类和丁类企业不能使用银行保函。
对于第二阶段(封顶、主体结构验收备案、规划验收和竣工验收备案注销):(1)对于甲级企业，银行保函可替代商品房预售资金预留金额的95%；(2)对于B类企业，银行保函可以替代商品房预售资金预留金额的90%；(3)丙类和丁类企业不能使用银行保函。
(八)部分地区对房地产开发企业进行信用分类，适当调整监管容忍度。部分地区对房地产开发企业进行了信用分类，对不同信用等级的房地产开发企业采取不同的监管措施和容忍度。
比如上海临港新区明确实行房地产开发企业黑名单制度。对进入黑名单的房地产企业，在名单管理期内暂停网签业务，一年内不得办理房地产预(销)售相关手续，一年内不得在新区域参加任何房地产用地招标、拍卖、竞拍活动。
例如，Tai原则提出，可根据预售人资质动态评估和信用评价情况，适当增减重点监管资金额度。比如信用等级为C的预售人可以减少5%的重点监管资金额度，信用等级为C的预售人可以增加5%的重点监管资金额度。
四。预售资金监管领域的一些乱象。简介预售资金在房地产行业的作用是融资功能。虽然政策层面明确要求对预售资金进行全程全监管，一张预售许可证只能对应一个监管账户，但实践中预售资金监管领域乱象频发。
(1)预售资金未全部打入监管账户，而是直接打入房地产开发企业自用账户，不受监管。这样做的背景在于，购房者对预售资金的监管制度不太了解，一些开发商利用自己的急于求成或者侥幸心理，通过各种手段诱导购房者把钱打入自己的账户，从而规避监管。
(2)部分开发商通过与关系户合作，将未完工的房屋拿到关系户处融资，无需办证、网签，自然不受预售资金监管制度的约束。一些开发商会通过虚报或隐瞒工程进度、调整工程造价、调整车位价格等方式来调节监管额度，以规避备案价格。
(3)很多地区对监管银行有独特的要求，但对于监管银行是否与房贷银行、房贷银行一致，或者是否只限于一家银行没有硬性要求，导致开发商利用监管银行与房贷银行之间的博弈关系
动词（verb的缩写）预售资金监管体现了政策的松紧程度。(1)商品房预售制度的功能是融资，它的存在对缓解房地产开发企业资金紧张、盘活在建项目、促进住房供应起到了很大的作用。相应的，预售资金的监管体现了政策的松紧程度。如果预售资金监管加强，就意味着预售制度的融资功能减弱。这种加强可以体现在很多方面，比如对监管资金准入的监管(自行提款，向监管银行申请或向监管部门申请等。)、监管额度的设立、申请范围和节点的确定、保函的申请以及对不同信用资质的房地产开发企业的要求。
(二)长期以来，部分房地产企业通过虚报或隐瞒工程进度等方式，从自有账户收取购房款、无序提取预售款等方式挪用预售资金，增加了项目竣工交付的不确定性。与此，房地产行业的危机从2021年下半年开始持续发酵，所以我们看到从2021年开始，加强了对辖区预售资金的监管，确保项目顺利竣工交付。
(3)预售资金是房地产开发企业最重要的资金来源，约占房地产开发项目资金来源的40%。可见，预售资金提取的难度将直接影响房地产企业的正常运营。由于预售资金的制度体现为属地管理，各地政策不一的现状和多级博弈的现实，导致过去很长一段时间预售资金监管存在监管真空。房地产开发商通常对预售资金有一定的自主权。一般只要在监管账户预留一部分项目资金，地方政府很少干预剩余资金的使用。为此，位于各地的预售资金通常由房地产开发企业作为资金池，由集团统一分配使用，用于支付土地款、员工工资、偿还债务等。
(4)预售资金监管的存在导致房地产开发企业账面货币资金被高估，影响市场对房地产开发企业风险预测的准确性。这大概就是为什么账上躺着几百亿的资金，却无法偿还上亿的债务。预售资金监管的加强虽然对保证项目的竣工交付起到了一定的作用，但也破坏了房地产开发企业资金池的运行模式，将房地产开发企业全国统一的资金池割裂为城市的零用现金池，无法对不同项目的资金池进行调剂，显然对房地产开发企业的流动性产生了很大的影响。
(5)加强预售资金监管虽然必要，但需要准确把握其程度。在市场预期不稳定的情况下，加强预售资金监管可能引发连锁反应，破坏房地产开发企业自身的资金循环，使商业银行不再积极为建筑企业发放开发贷款和垫付资金，导致房地产开发企业将提高现金流作为重中之重。不能开工的项目尽量不开工，能推迟的尽量推迟。
(六)在房地产行业明确定向表达困难的背景下，需要灵活调整预售资金监管政策，特别是对于不同信用资质的房地产开发企业，需要采取不同的监管容忍度，形成鞭策效应，有助于推动后续项目建设。在一定程度上，以担保或保证的方式替代相应的资金监管额度应在部分地区推广，提供担保或保证的主体应灵活调整，如不局限于银行和控股股东(包括
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