预售资金监管实施细则(强化预售资金监管)

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　　经济观察报记者陈月琴7月28日，杭州市房管局公布了一家监管银行的中标结果。杭州银行杭州分行和中国农业银行、宁波商业银行、澳门国际银行等25家银行入围，这也是未来三年杭州负责商品房预售资金存取的银行“白名单”。

　　 2月初，为确保房地产项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，由住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合印发的《关于规范商品房预售资金监管的意见》(以下简称《意见》)印发至各省住建部门， 自治区、直辖市人民政府，央行上海总部、分行、省会城市中心支行，各银行保监局。

　　当时市场传言新规将放松预售资金监管，依据是文件中的一句话：预售资金监管额度将根据工程造价等核定。超过监管额度的资金开发商可以自由使用。

　　事实上，据经济观察报了解，在资金回笼的原始文件中，并没有“自由”二字。5个多月后，截至7月27日，成都、苏州、沧州、Xi安、湖州、杭州、潍坊等地相继公布相关细则，预售资金监管难言“放松”。

　　 7月底，某头部房企高管在内部会议上提醒各区域总裁，停贷危机会影响整个行业。比如政府的预售监管资金会越来越严格，因为很多业主的强制停贷通知都会归结于银行和政府在预售监管资金上的不到位。

　　无间隙

　　各地预售资金新规基本围绕《意见》提出的主要原则，包括商业银行预售资金如何确定、监管账户设立、监管额度如何确定、资金如何使用、企业违规挪用将被追究责任等九个方面，明确了三个监管部门各自的权责。

　　 055-79000第一条明确要求必须通过公开招标方式选择预售资金监管银行，相关招标公告已在浙江杭州、吉林通化、湖北孝感发布。

　　 7月11日，杭州发布招标公告，首次对全市商品房预售资金监管银行项目进行招标。入围人数达25人，服务期3年。每家银行只能有一个主体参与投标，而农村信用社、农村商业银行等金融机构以浙江农村商业联合银行股份有限公司为投标主体。杭州市住房保障和房产管理局于7月27日开标。

　　其次，建立监管账户。企业办理预售证只能申请一个账户，住建部门、开发企业、银行签订三方监管协议。建立监管账户是项目办理预售证和网签备案的前提条件。

　　 7月12日，河北省沧州市住建局公布的监管办法意见稿加码：要求企业设立监管账户后，商品房买卖合同中必须注明“购房款不进入监管账户，本合同无效，买卖双方可随时解除”字样。

　　所有已公布细则的地方预售资金监管新规都明确：所有预售资金应直接存入监管账户，只能用于预售商品房建设。

　　关于预付款的提取，《意见》明确分为重点监管额度内和额度外两种情况。

　　成都的监管措施还提醒开发商，当他们想转移超过监管额度的资金时，他们需要为项目提供资金

　　成都市住建局官网发布的《意见》 7月1日，与2020版相比，项目建设进度分级由原来的4级增加到7级，增加了3个进度点：外墙装修完成、无重大纠纷商品房交付率80%、本预售批次所有房屋首次办理权属登记。它是目前全国最精致的城市。

　　具体来说，第一个节点，住宅项目主体结构完成3/4，监管账户资金余额不低于监管额度的55%，其他计划用途不低于35%；第二个节点是主体结构封顶，监管资金余额不低于45%，其他计划用途不低于25%；第三个节点是完成外墙装饰(不含外门窗安装)，不低于35%；四是完成室内外装修，不低于15%；第五个节点是完成竣工验收备案，不低于5%；第六个节点是商品房交付率80%以上且无重大矛盾纠纷隐患，不低于2%；最后一个节点是完成预售批次房屋所有权的首次登记，可以申请提取剩余资金。

　　潍坊设置了五个控制节点：已建成层数达到规划地面层数的一半，保有比例至少60%；建2/3层，至少保留45%；主体结构完成，至少剩余30%；单体竣工验收合格，至少保留15%；取得现售商品房备案证明后，监管终止。

　　杭州的方法有六个节点，但是每个节点的留存率比其他城市略高。比如主体结构验收完成前，成都需要保留45%的重点监管资金，潍坊30%，杭州需要保留60%。在竣工验收备案节点，成都至少需要保留5%，潍坊15%，杭州30%。

　　此外，在大多数城市，资金回笼的项目节点主体是预售证单个申请的全部工程量，而汕头7月14日公布的监管办法明确，可以细分到单个楼盘。例如，在项目预售批准后，结构工程完成三分之二时，最高提取金额为建筑物总建筑成本的50%。

　　为了检验每个节点进度的真实性，成都、潍坊等地要求开发商必须提供项目影像资料。潍坊还要求开发商提交工程进度照片，清晰反映工程实际进度，并注明拍摄日期。

　　从监管银行的选择、资金存管到提现节点，各地新规试图堵住开发企业可能挪用预售资金的各个环节。

　　监督配额

　　监管额度的高低是房企最关心的内容。

　　前述《成都市商品房预售款监管办法实施细则》规定监理定额是“监理账户中保证工程竣工交付所需的资金数额”。在此原则下，各地住建部门根据工程造价、施工合同金额、工程交付使用条件等因素确定。

　　监理定额的核定方式有三种：按预售总价的一定比例，定额工程造价或工程造价乘以系数。

　　成都的方法采用第一种核算方法。2016年7月17日前取得的项目，按不低于预售挂牌价总额的25%计算，该时间后取得的项目，初步按不低于预售总价的15%计算。监理定额计算的平均价格低于成都市现行建设工程平均建筑安装费用的，按照平均建筑安装费用计算监理定额；此外，对提供升级装修方案的预售成品房，要求按每套已售房屋升级装修总价的50%计算。

　　苏州和沧州采用定额工程造价乘以建筑面积进行核算。苏州住宅项目按不低于4000元的调控标准计算

　　一位住在某建筑系统的人士表示，如果开发商爆雷，即使有严格的财务监管，也不一定能顺利交房，因为其中涉及的债权债务关系太多，比如项目的配套建设费用、财务和管理费用、前期拖欠的工程款、后续楼盘取得预售证的前提是解除抵押等等。“只用建筑安装费用的资金来完成房屋的保底交付，是一种理想的状态”。

　　一位地方政府人士表示，自去年下半年恒大事件以来，暴露出国家预售资金监管的缺位，也引起了监管部门自上而下的反思。时至今日，监管部门对预售资金仍存在两派分歧：一派认为应由政府监管，一派认为应由银行监管。

　　部分城市将“政府监管”写入新修订的预售资金监管新规。例如，山东潍坊的细则总结了预售资金监管应遵循的原则：政府监管、专户专存、专款专用、全额入账、全程监管、节点控制等。

　　前述地方政府官员认为，大量无息资金在银行和开发商面前是“香饽饽”，两者都是直接利益相关方。如果明确由政府监管，每一笔支出都需要监管部门盖章确认，银行成为托管人。一旦银行擅自扣划监管资金补偿开发商，或者因房地产企业雷爆导致资产冻结，账户内的钱无法使用，监管部门有权要求查封银行的资本金。

　　该官员还补充道，如果将“政府监管”明确写入相关法律法规，就不需要通过招投标筛选商业银行，甚至不需要规定一个项目预售证只对应一家监管银行。“因为都是政府监管的银行，银行只需要按照银行的规定去做就可以了。在政府监管的框架下，银行应该是丙方”。

　　差异化监管

　　不同企业分类监管是此轮预售资金新规的另一个特点。

　　山西省监管办法提出，监管部门可根据房地产开发企业动态考核、信用评价和资产负债情况，适当调减或增加其节点留存的重点监管资金额度，但各节点调减或增加比例不得超过5%。

　　允许成都市在上述监管额度初步测算的基础上增减监管额度，也可根据该市住建信用信息平台公示的企业信用等级增减监管额度。具体来说，如果是A级，监管额度下调50%；a级，降30%；A类下降20%。B类，保持计算的金额不变。C级和D级企业，监管额度上浮20%和40%。

　　成都要求企业对A级、A级、A级开发企业的浮动监管额度提供相应金额的银行保函。

　　潍坊除了对企业进行信用评级外，还可以根据项目的绿色建筑对等级调制的留存率进行评估。AAA信用等级或三星级绿色建筑评价，监管资金留存比例可降低5%；信用等级为AAA或者绿色建筑等级为二星的，可以降低3%。对于信用等级为B级和C级的预售人，留存比例将分别提高5%和10%。

　　为有效利用监管资金，成都、沧州、潍坊三地已下令允许银行保函冲抵监管额度，但必须是见票即付的不可撤销现金保函。如果违反了保函，监管部门对出具保函的银行或机构发起索赔，也就是说如果开发商捐赠或挪用，出具保函的银行需要为其兜底。

　　 7月25日，山西省统计局发布了一份分析报告

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