酒店如何计算投资回报率(酒店投资回报率计算器)

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　　赵焕焱介绍了一个简单的判断方法。常见的内部收益率无法设定，需要逐一测试。

　　一、赵焕焱对酒店投资回报的简单判断

　　酒店的投资回报主要取决于客房的营业收入，因为客房以外的投资一般不能产生利润。

　　比如5.48年的营业收入等于投资额，13.7年的毛利(现金流)等于投资额(不考虑利息因素)。

　　 (1)假设酒店总投资为5亿元，有500间客房，则

　　每间房投资=5亿元/500间房=100万元=100万元。

　　 (2)假设酒店平均房价为715元，平均入住率为70%，则

　　每间房日营业收入=71570%=500元

　　 (3)各房间年营业收入与投资的比例

　　 500元3.65/100万元=0.1825

　　 (4)5.48年的营业收入等于投资额

　　 1/0.1825=5.48(年)

　　 (5)假设毛利率为40%，一年每间房毛利润与投资的比率为

　　 5000.4365/1000000=0.073

　　 (6)13.7年的毛利(现金流)等于投资额

　　 1/0.073=13.7(年)

　　第二，内部收益率无法设定，需要逐一测试。

　　 1.内部收益率

　　 (1) IRR是使项目净现值等于零的贴现率。

　　 (2)内部收益率基于基准折现率i0。

　　 (3)净现值是基准折现率i0的函数，随着i0的增大而减小。

　　如果不使用计算机，内部收益率可以用高阶方程计算，近似解通常用试插值法求得。需要逐一测试内部收益率，利用最优化方法不断选取折现率进行试算，直到找到净现值等于或接近于零的折现率。

　　 2.为什么要计算内部收益率？

　　贷款用于建设时，在贷款条件(主要是利率)不是很明确的情况下，内部收益率法可以避开贷款条件，先求得内部收益率作为可接受的贷款利率上限。

　　 3.项目可行性标准

　　 (1)当内部收益率大于或等于行业基准投资收益率时，项目是可行的。

　　 (2)内部收益率大于公司要求的最低投资率或资金成本，方案可行；内部收益率小于公司要求的最低投资率，方案不可行。

　　 4.现在的净值

　　对预期收益进行折现，根据折现率确定现值，即按照一定的折现率将预期未来的钱折算成现值(按折现率折算成现值的年现金收入-现金支出，再减去原始投资按折现率折算成现值所得的差额)。

　　现值系数可在表中找到。

　　 5.净现值等于零

　　酒店是集中投资，开业初期收入可能入不敷出，净现金流为负。但进入正常经营后，收入会超过支出，净现金流为正。，净现金流量系列的符号在整个计算期间只从负变为正一次。

　　未来现金流的现值正好等于投资成本(资本流入的总现值等于资本流动的总价值)，即投资回报的平衡点。

　　 (1)如果净现值为正，则应使用净现值计算中较高的折现率进行计量，直至计量的净现值接近于零。

　　 (2)继续提高折现率，直到净现值为负。如果负值太大，降低贴现率，然后测量接近于零的负值。

　　 (3)根据相邻正负净现值接近于零的折现率，通过线性插值得到内部收益率。

　　 6.贴现率

　　举个例子，如果现有的1元钱有10%的折扣率，那么一年后，1.1元就相当于现在的1元；两年后，1.21元相当于现在的1元。

　　 1.1=1 110%一年后(相当于现在的1元)

　　两年后，1.21=1 110% 1.110%=1 0.1 0.11(相当于

　　中长期贷款期限在5年以上(不含5年)，用于固定资产投资项目的新建、扩建、改造、开发和购置。合同利率是贷款的第一个年利率，每年根据银行利率的变化进行调整。

　　酒店贷款利息的利息只按本金计算，产生的利息不加在本金上重复计算利息。计算公式为贷款本息之和=本金利率期数。

　　复利不仅按本金计算利息，还在未付利息上计算应付利息，俗称“滚息”。欧美国家的长期贷款利息一般以复利计算。

　　四个。酒店投资贷款利息可以在开业前资本化。

　　 1.酒店开业前发生的贷款利息，可计入已建固定资产价值，予以资本化。

　　比如你要建酒店，你可以从银行贷5亿，年利率10%，5年到期，每年付息一次，到期一次还本付息。按单利计算，五年本息之和为5510%5=7.5亿元。

　　也就是说，酒店总投资从5亿元增加到了7.5亿元。

　　 2.酒店开业后的贷款利息直接计入当期损益，不能资本化或费用化。

　　动词(动词的缩写)酒店投资的还款来源

　　主要是税后利润、固定资产折旧和其他自有资金。

　　不及物动词一些相关的理论和参考文献

　　 1.酒店投资的两个类别

　　 (一)投资不动产，经营期在四十年以上的；

　　 (2)投资租赁物业装修，经营期限在5年以上。

　　房地产投资回报周期长。酒店作为商业地产，经营了40年，酒店的黄金收获期是开业后的6到20年。酒店投资必须有必要的稳健基础，包括酒店权益资本的30%至60%以避免过度的偿债压力，总投资成本的30%至40%以避免过度的投资成本。

　　新开的酒店，经营第一年亏损很正常，因为没有条件建立酒店知名度，落实客源市场。酒店开业六年甚至更长时间亏损是很正常的。

　　酒店亏损包括经营亏损和财务亏损。营业亏损是指毛利(营业收入不包括人工、能源和材料消耗等。)为负值，而财务损失是指净利润(不包括还本付息、折旧、摊销等的毛利。).)是负数。

　　 2.参考预算和商业判断

　　 20世纪末，宾夕法尼亚大学的乔w奥尼尔教授考察了1000多家美国酒店，以数据库为基础，通过回归分析得出酒店预算的参考标准。以单间日均收入为分子，以各房间酒店平均投资份额为分母。当分子为1时，分母分别为经济720、中等规模634和全服务平均948。全套服务餐饮910，全套服务餐饮1003。

　　 3.与投资回报的相关性

　　 (1)实际总投资的年经营收益率为36.5%(0.001乘以365)。假设没有经营成本，2.74年回收现金流(1除以36.5%)。

　　 (2)如果营业成本占60%，毛利率为40%，6.85年(36.5%乘以40%=0.146；除以0.146=6.85)收回现金流，与海外酒店7年快速折旧要求不谋而合。

　　 (3)如果净利润率为15%，回收期为18.26年(36.5%乘以15%=0.05475；1除以0.05475=18.26)；如果净利润率为20%，回收期为13.70年(36.5%乘以20%=0.073；1除以0.073=13.70)。

　　 4.投资与设计的平衡预测

　　 (1)按照土地成本占33%计算，一个五星级酒店每平方米的平均成本包含土地成本18000元。

　　 (2)按房间面积50平方米计算，每个房间的投资为90万元(按现行的《旅游饭店星级的划分与评定》 (GB/T14308—2010)规定，五星级酒店70%的房间应不小于20平方米，不包括卫生间和门廊)。

　　 (eac的收入900元

　　五星级酒店25年的平均回收率是21世纪头十年最好的。乐观的前景是回到25年的平均回收率。五星级酒店25年的平均回收率是21世纪头十年最好的。，平庸永远不能停止杰出。

　　 (基础数据来自国家旅游局监督管理司。单位亿元)

　　年份/酒店数量/固定资产原值/利润总额/资本化率/静态回收期

　　 2010/595/1505.64/60.18/4.00%/25年

　　 2011/615/1632.28/64.83/3.97%/25年

　　 2012/640/1759.22/54.78/3.12%/32年(供过于求的影响)

　　 2013/739/1881.94/29.96/1.59%/63(供大于求，公务消费规定影响)

　　 2014/745/1895.23/5.68/0.30%/333(供大于求及公务消费规定的影响)

　　 2015/789/1998.66/19.02/0.95%/105(供大于求及公务消费规定的影响)

　　 2016/800/2022.31/45.35/2.24%/45年(供过于求的影响)

　　 6.2016年50家星级酒店静态投资回报率

　　该地区新注册酒店比例较大，导致财务损失金额相对较大。原因如下1。酒店投资的主要类别(1)房地产投资，持续时间超过40年。

　　 (基础数据由国家旅游局监督管理司提供)

　　城市/固定资产原值/利润总额/资本化率(单位亿元)

　　全国/5174.54/4.71/0.09%

　　三亚/56.38/7.28/12.91%(静态投资回收期7.75年)

　　上海/330.99/29.49/8.91%(静态投资回收期11.22年)

　　兰州/19.50/1.22/6.26%(静态投资回收期15.97年)

　　福州/25.23/1.37/5.43%(静态投资回收期18.42年)

　　厦门/46.03/2.30/5.00%(静态投资回收期为20.00年)

　　深圳/102.97/4.69/4.55%(静态投资回收期21.98年)

　　张家界13.15/0.55/4.18%

　　北京/660.44/27.46/4.16%

　　广州/151.46/5.44/3.59%

　　丽江/9.06/0.19/2.10%

　　温州/37.90/0.69/1.82%

　　贵阳/22.77/0.40/1.76%

　　哈尔滨33.17/0.44/1.33%

　　南京96.09/1.12/1.17%

　　重庆/94.88/-0.66/0.70%

　　黄山/19.81/0.13/0.66%

　　宜昌14.10/0.06/0.43%

　　昆明/53.81/0.22/0.41%

　　合肥40.39/0.11/0.27%

　　 Xi /72.04/

　　拉萨/19.48/-0.03/-0.15%

　　济南/43.56/-0.07/-0.16%

　　杭州/137.76/-0.32/-0.23%

　　南宁/16.28/-0.05/-0.31%

　　长沙/61.80/-0.38/-0.61%

　　南昌/22.18/-0.15/-0.68%

　　青岛79.47/-0.61/-0.77%

　　武汉53.21/-0.58/-1.09%

　　苏州/82.67/-0.91/-1.10%

　　成都63.96/-0.85/-1.33%

　　无锡41.43/-0.58/-1.40%

　　宁波88.03/-1.39/-1.58%

　　石家庄/46.19/-0.84/-1.82%

　　东莞/39.63/-0.80/-2.02%

　　泉州/32.81/-0.74/-2.26%

　　乌鲁木齐/34.57/-0.83/-2.40%

　　珠海/140.06/-3.59/-2.56%

　　长春/30.51/-0.87/-2.85%

　　天津49.97/-1.54/-3.08%

　　秦皇岛/21.52/-0.67/-3.11%

　　桂林/31.86/-1.04/-3.26%

　　西宁/12.26/-0.42/-3.43%

　　郑州/14.75/-0.57/-3.86%

　　呼和浩特/33.20/-1.31/-3.95%

　　太原/33.79/-1.36/-4.02%

　　沈阳53.77/-2.18/-4.05%

　　大连71.47/-3.47/-4.86%

　　海口/27.84/-2.09/-7.51%

　　洛阳/17.87/-5.47/-30.61%

　　银川/14.12/-5.48/-38.81%

　　【查赵焕焱456条原创】“查历史新闻”往前走。

　　【赵焕焱】华美咨询集团首席知识官、高级经济师。7年以上大型酒店集团总部调研经验，9年酒店咨询企业调研经验。2008年6月13日，荣获首届中国百名最具影响力专家；2008年12月4日，获得中国酒店业30周年大会百人影响力；2016年9月20日获得中国酒店及商用厨具行业大会终身成就奖；并于2016年11月4日获得CHTA全球大会特别杰出贡献奖。

　　【部分荣誉职位】中瑞酒店管理学院酒店研究中心特约研究员、广西酒店管理学院首席顾问专家、中国智慧酒店联盟主席、四川智慧酒店联盟名誉主席、上海乐游集文化传播有限公司战略顾问等。

　　【工作原理】以前喜欢看团书，现在专注于旅行；实事求是，讲真话，做没人做的事；追求长期价值，保证每一篇文章的质量；从传递知识到创造知识，从知识到知识，把知识变成方法；善待他人，博采众长，与世界和平相处；一致性，开始和结束，一致性。

　　【赵焕焱演讲184次】其中，2008年3次，2009年4次，2010年9次，2011年16次，2012年21次，2013年25次，2014年25次，201年32次

　　【赵焕焱发表文章751篇】其中，2004年1篇，2005年28篇，2006年9篇，2007年33篇，2008年17篇，2009年34篇，2010年47篇，2011年39篇，2012年34篇，2013年45篇。

　　【赵焕焱在采访中发表报刊观点1875次】其中，2006年8次，2007年18次，2008年11次，2009年42次，2010年50次，2011年82次，2012年175次，2013年210次，2014年和2000年270次。

　　 (赵焕焱获得终身成就奖)

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