地产股疯涨(地产股票暴跌)

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来源房地产深度报告

一天前，印花税的消息让香港本地地产股坐上了过山车。

8月10日，在市场现场没有确定消息的情况下，内房股份遭遇震荡。

午后地产股全线下跌，龙湖集团盘中跌逾18%，临近收盘略有回升，最终收于20.9港元，跌16.4%。其他股票方面，大发地产跌15.15%，弘阳地产跌14.84%，碧桂园、时代中国、宝龙地产、R&F地产、美的地产、合景泰富等跌幅也超过5%。与此，物业管理板块也遭遇下跌，徐汇永盛服务、凯撒美好服务、新城悦服务、碧桂园服务、世茂服务跌幅均超过5%。

作为行业内稳定房企的代表，龙湖股价的突然跳水引起了市场的极大关注。

16.4%的跌幅导致龙湖集团市值单日蒸发超270亿港元，股价创2019年8月以来新低。

有声音认为，龙湖股价的波动可能与瑞银的一份报告有关。

近日，瑞银发表报告，根据闲置现金测算了四家房企(碧桂园、万科、龙湖、旭辉)的现金消耗率，指出上述四家房企2022年上半年现金流为负数，相当于2021年末闲置现金余额的11%-14%。投资者担心这种现金消费的可持续性。瑞银估计，房地产企业的月度合同销售额必须比今年上半年的水平增长11%-16%，才能使现金流回归平衡。

对于龙湖，瑞银估计其上半年自由现金流出62亿元，到2021年底，567亿元的闲置资金消耗率为11%。基于合同销售疲软(预计同比减少30%)以及潜在降价导致的利润率下降，该机构将龙湖2022年至2024年的核心净利润下调8%-25%。

基于合约销售疲弱(预期同比减少30%)及潜在降价导致利润率下降，瑞银下调龙湖2022年至2024年核心净利润8%-25%，评级调整至中性，目标价25.7港元。

8月9日晚间，龙湖公布了7月份的销售数据。公告显示，7月份，龙湖实现权益销售额118.5亿元，环比下降26%，对应签约销售面积418.9万平方米。具体来看，长三角地区以42.3亿元的股权销售额居首，西部地区、环渤海地区和华南地区分别对应26.8亿元、25.4亿元和15.4亿元，华中地区以8.6亿元的股权销售额垫底。

截至7月底，龙湖累计实现股权销售683.6亿元，位列嘉里销售榜第10位，领先绿城中国超过100亿元。按照之前业绩会上管理层透露的全口径销售目标，是3000亿元。截至7月底，龙湖业绩完成率为34.7%，下半年去化压力不小。

投资端，7月龙湖新增南京、成都三幅地块，权益地价26.69亿元。今年前7个月，龙湖拿地17个项目，总权益地价114.19亿元。在3月份的业绩会上，新任CEO陈表示，将量入为出，围绕毛利等指标合理拿地。

也有传言称，龙湖股价的波动源于海外投行的大量减持。据新浪港股消息，实时数据显示，外资持续抛售龙湖股票，大和、高盛、花旗等外资居首。事实上，昨天摩根大通等已经大量抛售龙湖。当日，摩根大通卖出176.5万股龙湖股票，瑞士瑞信银行卖出25.65万股。其中合计卖出超过202万股，占当日净卖出总量的85%。

此前，龙湖商票逾期的市场传闻引起业内高度关注。毕竟很多房企的资金困难都是从商业票逾期开始的。一些接近龙湖的内部人士传言

吴亚军说，企业还在正常经营。凡事都可以提前做，但不能提前做。龙湖比较早就预见到了这些问题。“我们依靠自己的原则和纪律才走到今天。内外债结构和债务结构都很好。龙湖暴跌处于静默期，股东不能直接增持”。

今天股价大跌的不是龙湖一家。国内多家房企股价的波动也让市场认为是受房地产行业低迷的影响。

此轮房地产危机从去年三季度开始持续发酵，危机已经蔓延到多家房企。

近日，旭辉控股董事局主席林忠在谈及“债务危机及解决之道”时表示，“企业在积极自救债务的，希望政府能给行业或民营房企注入一些流动性。”

林认为，不同的企业需要分门别类对待。对发生债务违约的企业进行风险隔离，允许地方政府、地方监管部门和AMC进入。对于还没有拖欠债务的企业，其实可以帮一把。只要给它们注入一些流动性，它们就能挺过这道坎。

前杨光成集团执行主席兼总裁朱荣斌近日也表示，其实有很多隐藏的企业可能会爆雷。他认为这场风暴会来得很猛烈，而且一定是大变故。我们应该意识到这个问题的充分性。朱荣斌呼吁采取明确和强有力的政策措施来度过这场危机。

记者孙万秋

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