小产权房什么意思 有什么区别(小产权房是否属于商品房)
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小产权房也叫“乡镇产权房”。“小产权房”没有法律概念，只是人们在实践过程中形成的约定俗成的称谓。这种房子没有拿到国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同也不会在国土房管局备案。所谓产权证也不同于普通商品房，并不是真正合法有效的产权证。
网友问
什么是小产权房，和商品房有什么区别？
山东梁健律师事务所张静律师回答
小产权房是指建在农村集体土地上的房屋，没有相关证书，也没有缴纳土地出让金。他们的产权证不是国家房管部门发的，而是乡镇政府或村发的，也叫“乡产权房”。
“小产权房”不是一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的既定称谓。购房合同不在国土房管局备案。
商品房是指经国家认定并批准发放预售许可证的住宅用地，使用年限为70年。如果以后有拆迁问题，国家会给予一定的补偿。相反，小产权是集体土地，国家不承认。如果有问题，国家不会给任何补偿。
山东梁健律师事务所张静律师分析
“小产权房”有两种性质一种是建在集体建设用地上的，即建在“宅基地”上的房屋只属于农村集体所有人，其他村的农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地上违法建设的房屋。
小产权房有三种类型
(1)村集体组织在村集体土地上建设的统一建筑；
(2)原村民超建加层(建筑面积超过480m2或高于5层)建1户；
外来开发商在未办理合法申报手续的情况下，购买本村原村集体土地建设销售的房屋。
目前小产权房建设者有三种村委会、公司、个人。不同施工方签订的合同也不同。
国家颁发的产权证称为“大产权房”，国家颁发的产权证称为“小产权房”。“小产权房”和“农村产权房”有两种一种是建在集体建设用地上的，即建在“宅基地”上的房子只属于农村的集体所有人，其他村的农民根本买不到；另一种是在集体企业用地或占用耕地上违法建设。
与一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金的概念，也不存在开发商疯狂的利润攫取。所以“小产权房”的价格一般只有同区域商品房的1/3甚至更低。“便宜”是大量城镇居民冒着产权风险购买“小产权房”的根本原因。起初，相当一部分农民自己没有能力建造自己的房子，并尽快出售一些小产权房。几乎以集资的形式自己盖房子。虽然暂时没有证，相当一部分城镇居民和外地人都买了小产权房。
张静律师建议
购买小产权房的风险
(一)法律效力原则是小产权房买卖合同的效力一般认定为无效。，也区分了不同的情况。3360乡镇范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，认定房屋买卖合同有效。
房屋出售给乡镇以外的人，经有关组织和部门批准，可以认定合同有效。
未经有关组织和部门批准，将房屋出售给乡外人员的，合同未实际履行或者购买人未实际居住和使用房屋的，合同无效。
(2)小产权房拿不到正式的房产证，所以不构成法律意义上的产权。也就是smal
(三)政策风险购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并支付房款后，如果有关部门对乡镇产权房建设项目进行整改，部分项目可能被叫停甚至强制拆迁。买房的人会面临拿不到房子，不能及时收回房款的尴尬局面。
买房后，如果遇到国家征地拆迁，由于乡镇产权房不具备国家承认的合法产权，且购房人不是合法产权人，无法获得产权拆迁补偿，但作为实际使用人获得的补偿与产权补偿相比微乎其微。
(四)监管缺位农村产权房的开发建设没有明确的法规限制，开发建设监管缺位对购房者利益造成一定影响。，开发单位资质不具备，房屋质量和售后保修难以保证。
(5)争议解决的法律适用不明确。
由于小产权房特殊的法律属性，小产权房不同于普通商品房，其流通存在诸多限制。人民法院不能适用商品房销售的法律规定和司法解释处理涉及小产权房的案件，难以维护购房者的权益。
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